见田律师事务所刘舒妍

年12月24日，人民银行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》。“两个办法”从贷款对象、贷款管理、风险补偿、配套支持措施、试点监测评估等方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

“两个办法”对于“两权”抵押的业务在贷款用途、抵押物认定以及风险防控方面有着明确的底线：在贷款的用途方面，要求借款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途；在抵押物的认证方面，要求用于抵押的承包土地没有权属争议，且不能超过农民承包土地的剩余年限；在防范衍生风险方面，要求明确借款人要有其他长期稳定居住场所，并获得集体经济组织书面同意，金融机构处置抵押物时要采取多种方式，并保证农民基本居住权。业内人士指出，这些明确的底线要求将有利于“两权”试点的进一步推进。

农民住房财产权抵押贷款，是指在不改变宅基地所有权性质的前提下，以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

一、住房财产权申请抵押贷款需满足四大条件

借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权没有权属争议，依法拥有政府相关主管部门颁发的权属证明，未列入征地拆迁范围；

（三）除用于抵押的农民住房外，借款人应有其他长期稳定居住场所，并能够提供相关证明材料；

（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。

以共有农民住房抵押的，还应当取得其他共有人的书面同意。

二、贷款人自主决定抵押率、额度、利率、贷款期限

1.根据借款人实际情况等确定抵押贷款抵押率和实际贷款额度

贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、用于抵押的房屋所有权及宅基地使用权价值等因素，合理自主确定农民住房财产权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息、农业保险或农民住房保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。

2.利率参考央行同期利率

贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定农民住房财产权抵押贷款的利率。

3.贷款期限根据贷款人年龄等合理确定

贷款人应综合考虑借款人的年龄、贷款金额、贷款用途、还款能力和用于抵押的农民住房及宅基地状况等因素合理自主确定贷款期限。

三、贷款人享有优先受偿权

因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人应当结合试点地区实际情况，配合试点地区政府在保障农民基本居住权的前提下，通过贷款重组、按序清偿、房产变卖或拍卖等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内。

四、试点地区保障措施

1.鼓励政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金或贴息

鼓励试点地区政府设立农民住房财产权抵押贷款风险补偿基金，用于分担自然灾害等不可抗力造成的贷款损失和保障抵押物处置期间农民基本居住权益，或根据地方财力对农民住房财产权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。

2.鼓励政府性担保公司提供担保

鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保的方式，为农民住房财产权抵押贷款主体融资增信。

3.支行要加大支农再贷款支持力度

试点地区人民银行分支机构要对开展农民住房财产权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。

4.银监机构和保监机构的职责

银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定农民住房财产权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持金融机构开展农民住房财产权抵押贷款业务。

保险监督管理机构要加快完善农业保险和农民住房保险政策，通过探索开展农民住房财产权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。

农村承包土地的经营权抵押贷款，是指以承包土地的经营权作抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的承包方农户或农业经营主体发放的、在约定期限内还本付息的贷款。

一、土地承包经营权申请抵押贷款需满足的条件

1.通过家庭承包方式取得土地承包经营权

通过家庭承包方式取得土地承包经营权的农户以其获得的土地经营权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：

（一）具有完全民事行为能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；

（三）依法拥有县级以上人民政府或政府相关主管部门颁发的土地承包经营权证；

（四）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

2.通过合法流转方式获得承包土地经营权

通过合法流转方式获得承包土地的经营权的农业经营主体申请贷款的，应同时符合以下条件：

（一）具备农业生产经营管理能力，无不良信用记录；

（二）用于抵押的承包土地没有权属争议；

（三）已经与承包方或者经承包方书面委托的组织或个人签订了合法有效的经营权流转合同，或依流转合同取得了土地经营权权属确认证明，并已按合同约定方式支付了土地租金；

（四）承包方同意承包土地的经营权可用于抵押及合法再流转；

（五）承包方已明确告知发包方承包土地的抵押事宜。

二、贷款人自主决定抵押率、额度、利率、贷款期限

1.根据借款人实际情况等确定抵押贷款抵押率和实际贷款额度，增信手段支持的借款人可提高贷款抵押率

贷款人应当统筹考虑借款人信用状况、借款需求与偿还能力、承包土地经营权价值及流转方式等因素，合理自主确定承包土地的经营权抵押贷款抵押率和实际贷款额度。

鼓励贷款人对诚实守信、有财政贴息或农业保险等增信手段支持的借款人，适当提高贷款抵押率。

2.利率参考央行同期利率

贷款人应参考人民银行公布的同期同档次基准利率，结合借款人的实际情况合理自主确定承包土地的经营权抵押贷款的利率。

3.贷款期限综合考虑，鼓励发放中长期贷款

贷款人应综合考虑承包土地经营权可抵押期限、贷款用途、贷款风险、土地流转期内租金支付方式等因素合理自主确定贷款期限。

鼓励贷款人在农村承包土地的经营权剩余使用期限内发放中长期贷款，有效增加农业生产的中长期信贷投入。

三、贷款人享有优先受偿权

因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，贷款人可依法采取贷款重组、按序清偿、协议转让、交易平台挂牌再流转等多种方式处置抵押物，抵押物处置收益应由贷款人优先受偿。

四、试点地区保障措施

1.政府应推进确权登记

试点地区政府要加快推进行政辖区内农村土地承包经营权确权登记颁证，鼓励探索通过合同鉴证、登记颁证等方式对流转取得的农村承包土地的经营权进行权属确认。

2.鼓励政府设立土地承包经营权抵押贷款风险补偿基金或贴息

鼓励试点地区政府设立农村承包土地的经营权抵押贷款风险补偿基金，用于分担地震、冰雹、严重旱涝等不可抗力造成的贷款损失，或根据地方财力对农村承包土地的经营权抵押贷款给予适当贴息，增强贷款人放贷激励。

3.鼓励政府性担保公司提供担保

鼓励试点地区通过政府性担保公司提供担保、农村产权交易平台提供担保等多种方式，为农村承包土地的经营权抵押贷款主体融资增信。

4.支行要加大支农再贷款支持力度

试点地区人民银行分支机构对开展农村承包土地的经营权抵押贷款业务取得良好效果的贷款人加大支农再贷款支持力度。

5.银监机构和保监机构的职责

银行业监督管理机构要统筹研究，合理确定承包土地经营权抵押贷款的风险权重、资本计提、贷款分类等方面的计算规则和激励政策，支持贷款人开展承包土地的经营权抵押贷款业务。

保险监督管理机构要加快完善农业保险政策，积极扩大试点地区农业保险品种和覆盖范围。通过探索开展农村承包土地的经营权抵押贷款保证保险业务等多种方式，为借款人提供增信支持。

附件1：农民住房财产权抵押贷款试点县（市、区）名单

省份

试点县（市、区）

天津市

蓟县

山西省

晋中市榆次区

内蒙古自治区

和林格尔县、乌兰浩特市

辽宁省

铁岭县、开原市

吉林省

长春市九台区

黑龙江省

林甸县、方正县、杜蒙县

江苏省

常州市武进区、仪征市、泗洪县

浙江省

乐清市、青田县、义乌市、瑞安市

安徽省

金寨县、宣城市宣州区

福建省

晋江市、古田县、上杭县、石狮市

江西省

余江县、会昌县、婺源县

山东省

肥城市、滕州市、汶上县

河南省

滑县、兰考县

湖北省

宜城市、武汉市江夏区

湖南省

浏阳市、耒阳市、麻阳县

广东省

五华县、连州市

广西自治区

田阳县

海南省

文昌市、琼中县

重庆市

江津区、开县、酉阳县

四川省

泸县、郫县、眉山市彭山区

贵州省

金沙县、湄潭县

云南省

大理市、丘北县、武定县

西藏自治区

曲水县

陕西省

平利县、西安市高陵区

甘肃省

陇西县

青海省

湟源县

宁夏自治区

平罗县

新疆自治区

伊宁市

附件2：农村承包土地的经营权抵押贷款试点县（市、区）名单

省份

试点县（市、区）

北京市

大兴区、平谷区

天津市

宝坻区、武清区

河北省

玉田县、邱县、张北县、平乡县、威县、饶阳县

山西省

运城市盐湖区、新绛县、潞城市、太谷县、定襄县、曲沃县

内蒙古自治区

呼伦贝尔市阿荣旗、兴安盟扎赉特旗、开鲁县、锡林郭勒盟镶黄旗、鄂尔多斯市达拉特旗、巴彦淖尔市临河区、赤峰市克什克腾旗、包头市土默特右旗

辽宁省

海城市、东港市、辽阳县、盘山县、昌图县、瓦房店市、沈阳市于洪区

吉林省

榆树市、农安县、永吉县、敦化市、梨树县、柳河县、洮南市、东辽县、前郭县、抚松县、梅河口市、公主岭市、珲春市、龙井市、延吉市

黑龙江省

克山县、方正县、讷河市、延寿县、五常市、哈尔滨市呼兰区、桦川县、克东县、富锦市、汤原县、兰西县、庆安县、密山市、绥滨县、宝清县

江苏省

东海县、泗洪县、沛县、金湖县、泰州市姜堰区、太仓市、如皋市、东台市、无锡市惠山区、南京市高淳区

浙江省

龙泉市、长兴县、海盐县、慈溪市、温岭市、衢州市衢江区、缙云县、嵊州市、嘉善县、德清县

安徽省

宿州市埇桥区、金寨县、铜陵县、庐江县、阜阳市颍泉区、黄山市黄山区、定远县、涡阳县、宿松县、凤台县

福建省

漳浦县、建瓯市、沙县、仙游县、福清市、武平县、永春县、屏南县、邵武市、古田县

江西省

安义县、乐平市、铜鼓县、修水县、金溪县、新干县、信丰县、吉安县、贵溪市、赣县

山东省

东营市河口区、青州市、平度市、沂南县、武城县、枣庄市台儿庄区、沂源县、寿光市、莘县、乐陵市

河南省

长垣县、安阳县、宝丰县、邓州市、济源市、长葛市、遂平县、固始县、浚县

湖北省

钟祥市、武汉市黄陂区、宜昌市夷陵区、鄂州市梁子湖区、随县、南漳县、大冶市、公安县、武穴市、云梦县

湖南省

汉寿县、岳阳县、新田县、桃江县、洞口县、沅陵县、慈利县、双峰县

广东省

蕉岭县、阳山县、德庆县、郁南县、廉江市、罗定市、英德市

广西自治区

田阳县、田东县、玉林市玉州区、来宾市象州县、南宁市武鸣区、东兴市、北流市、兴业县

海南省

东方市、屯昌县、文昌市

重庆市

永川区、梁平县、潼南区、荣昌区、忠县、铜梁区、南川区、巴南区、武隆县、秀山县

四川省

成都市温江区、崇州市、眉山市彭山区、内江市市中区、蓬溪县、西充县、巴中市巴州区、武胜县、井研县、苍溪县

贵州省

德江县、水城县、湄潭县、兴仁县、盘县、普定县、安龙县、开阳县、六盘水市六枝特区

云南省

开远市、砚山县、剑川县、鲁甸县、景谷县、富民县

西藏自治区

曲水县、米林县

陕西省

杨陵区、平利县、西安市高陵区、富平县、千阳县、南郑县、宜川县、铜川市耀州区

甘肃省

西和县、金昌市金川区、武威市凉州区、陇西县、临夏县、金塔县

青海省

大通县、互助县、门源县、海晏县、海东市乐都区

宁夏自治区

平罗县、中卫市沙坡头区、同心县、永宁县、贺兰县

新疆自治区

呼图壁县、沙湾县、博乐市、阿克苏市、克拉玛依市克拉玛依区

注：本







































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